回首2013年的楼市，我们可以发明市场泛起出三大特点。

　　一是商品房销售增长很高。2013年，全年新建商品住房销售面积高出11.6亿平方米，同比增长17.5%，这是近十年来第三个销售高增长年。此前的第一个高增长年是2009年，全国商品住房销售面积增长达42%，主要有2008年负增长20%的低基数的原因；第二个高增长年是2007年，全年商品房销售面积的增速为23%。

　　纵观2013年，不只新建商品房销售量大，40个重点都市在去年前三季度二手住房生意业务同比也增长了83.4%。可见，2013年全国确实卖出了不少住房。那么，这轮住房市场销售的高增长与往年屡次高增长有什么差异吗？我们调研认为，这次住房市场销售增长的敦促力主要是自住性需求，而已往屡次投资投机性需求照旧占较大比重的。客观地说，2011年新“国八条”实施之后，全国49个都市实施了限购政策，全国范畴内购置第三套住房不贷款，这些政策在抑制新增投机投资性需求上取得了必然成效。那么，真的有那么多自住性需求吗？我们研究认为，这主要与当前我国的人口布局有关。2010年第六次人口普查功效表白当前正是上世纪80年月末出生岑岭人口成婚用房需求的岑岭，也是20~49岁的年青劳动力人口占全国人口比重大的时期，总占比高出55%，所以，首次购房和改进性需求正处于量大时期。，

　　二是住房市场分化名堂越发明明。2013年北、上、广、深四个都市房价同比涨幅均高出20%，但70个大中都市平均房价上涨不到10%。假如把全国657个都市的房价平均计较，预计同比上涨还不到5%，甚至尚有一些都市的房价是下跌的。多半会和中小都市之间，以及中小都市之间的楼市需求、库存、价值、销售都有更明明的分化。

　　住房市场分化背后的原因与人口的不平衡活动有关。今朝，我国城镇化历程仍在一连，全国的人口活动中，不只农村人口在进城并成为常住人口，尚有大量中小城镇人口向多半会活动。以北京为例，连年每年新增就业人数为44万人阁下，所以，住房需求一连旺盛，而相对需求来讲供应是不敷的。一些中小都市人口外流量增大，造成了阶段性的供过于求。所以，全国商品住房总库存量仍增长37%，供需不服衡导致全国房价差别较大。

　　三是开拓企业资金状况整体精采。在2013年销售速度快、回款环境好、外部资金情况不变、开拓企业融资渠道增多的环境下，房地产开拓企业投资额、销售额和资金到位额三大指标之比都是连年较好程度，尤其是大企业资金到位环境更好，这也反应到了2013年的地皮市场，下半年购地需求稳步上升。

　　在总结当前市场根基环境和变革的基本之上，谈一些对将来住房市场成长的思考。

　　我国的住房市场颠末房改后十多年的快速增长，总体而言，整个住房市场成长的外部情况已经产生变革。已往有住房制度改良的红利，会合释放了大量的需求；也有经济持续高增长带来的住民收入增加所发生的住房有效付出本领；尚有城镇化的快速成长以及多年宽松的钱币情况等。但此后，这些外部情况都将产生变革，住房市场也不行能一连保持已往的高增长名堂，此后应更追求成长的质量、保持成长的不变性。

　　从住房政策偏历来看，提高政策的针对性，优化政策打点也十分须要。主要方面有：

　　一是严格防御风险，确保金融安详。最要害的就是要果断守住“杠杆”这个底线，果断不能搞过低的首付和利率，出格是要严防通过虚假条约骗贷等行为。银行应严格按政策和风险防控的要求，严格对企业开拓贷款和小我私家按揭贷款举办审核发放，同时按照地域差别，不同化的信贷政策必需僵持，以防备投机资金进入住房市场。

　　二是按照各地实际需求，掌握好地皮供给的节拍。对人口麋集、需求旺盛的多半会，要调解地皮操作布局，加大住宅用地在都市建树用地中的占比，不变市场秩序；而对那些需求增长放缓、去库存压力较大的都市，应放慢住房用地供给节拍，不要再搞粗放低效的大局限地皮供应。

　　三是保持政策的持续性和不变性，稳妥举办改良摸索。在住房市场上，应僵持不同化的财税和信贷政策，果断抑制住房市场的投机投资性需求的增长。在管好增量、盘活存量的宏观金融政策下，应有序推进房地产企业直接融资的改良，既让房地产企业直接包袱风险；也促使社会投资从房地产的实物形态转为证券化方法，有利于增加供应；还可以化解贸易处事性地产的缺少恒久资金带来的策划风险。

　　四是完善住房供给体系。一方面，切实落实好保障性安居工程政策，让低收入群体真正获得实惠。而改进性住房需求应主要由市场提供予以满意；另一方面，针对当前住房的主要抵牾，应加大力大举度对首次置业的“夹心层”住房需求给以政策支持，通过“共有产权”的步伐办理增值收益分派问题，通过政策性金融提供有效购房支持；最后，还应存眷老龄化趋势下的养老处事社区建树，通过地皮和税收政策支持满意公共养老的居住需求。