从2005-2013年郑州市供销情况走动图可以看出，仅08、11两年预销量有所下降，其余均呈上涨趋势，且13年有望达到历史新高。另外，除个别年份供需比小于1，其余均大于1，供大于求，商品住宅库存增加。​

    从近两年郑州市住宅各月的销售情况来看，住宅销量同样受春节影响较大，1-2月份供应量促减，出现供小于求局面，11月份为供应旺季，供进大于求。​

    【住宅市场价格】​

    住宅价格一路走高，2013年均价为7410元/㎡，保障房拉低住宅均价​

    从2005-2013年郑州住宅价格走动图可以看出，11年以前，住宅价格一路走高，年增幅在15%以上，近两年受国家政策的宏观调控及房地产自身发展趋势影响，增幅有所下滑，总体价格小幅上涨。​

    从近两年各月住宅房价走动来看，基本都处于上涨态动，只有个别月份有小幅下滑，但整体趋于平稳，无大的价格波动。​

    【住宅市场库存】​

    近几年住宅市场库存一直维持在900万方左右，但今年达历史新高，接近1000万㎡，以目前的消化速度，需一年以上的消化时间。​

    【商业市场供求】​

    近五年商业供应逐年增多，销量却逐年下降，2013年供需比突破2，商业市场库存压力空前增大​

    截至2013年11月，本年郑州市商业用房的市场供应量为126万方，相比去年上涨了7万方，继09、10年商业投资热潮后，持续3年出现供过于求。​

    但是与预售量相反，从10年开始受金融政策的影响，相当部分投资者投资情绪被抑制，同时，投资者更加谨慎，目先转向小面积低总价的商业，销售面积连续五年持续下滑。​

    【商业市场价格】​

    近几年销售量连续下降，但商业价格持续上涨，至2013年稍有回落，均价为15785元/㎡​

    商业用房成交价格自2009年来一路飙升，虽今年价格有所回落，比去年16071元，下降了400元，但整体呈上涨趋势。

    从各月价格走动来看，价格波动较大，受个案影响严重，说明投资者更加谨慎，地段较好及周围生活配套相对完善有现成高人气的商业用房依然火爆。如万达中心、千玺广场的商业远远高出郑州商业平台价。​

    【商业市场库存】​

    近几年商业市场供求差逐渐拉大，库存不断增加，截至2013年11月，库存高达171万㎡，以目前的消化速度，需要近三年的去化周期​

    【商务市场供求】​

    在09年至11年连续三年供小于求销售火爆后，12年供应猛增，销量惨淡，2013年出现逆转，在仍较大供应情况下，销量猛增，达140万㎡，为九年来最高​

    截至2013年11月，郑州市商务用房预售面积为171.33万方，虽然比去年减少了20万方，但是销售面积为140万方，比去年增加了59万方，为历年来最高。​

    2012年、2013年商务用房供应量较之前大幅度提升，主要由于之前商务市场的供小于求刺激。​

    从各月供需情况来看，今年商务用房并无明显集中放量，而是多频次的小规模放量，取得一定市场反应后才后继推出下一批次，市场整体走动良好。​

    【商务市场价格】​

    伴随着09年至11年的商务市场的供不应求，价格连续四年的惯性快速上涨，至2013年略有回落，销售均价为11818元/㎡​

    2005-2009年郑州市商务用房销售价格稳步增长，09年以后价格开始飙升，由于供应量大增，13年价格走动有所缓和，均价11818元/㎡，比去年有所下降。​

    但是从各月价格走动图可以看出，各月价格波动较大，受个案影响较大，其中郑东新区依然为成交热点区域。受近年来商务用房供应量的影响，商务用房的稀缺性不在突显，但限购令的存在，使得大量资金流向不限购的商务产品。

    【商务市场库存】​

    2013年商务市场销售情况较好，但是2012年的超大供应量及之前库存累计，商务市场库存走高,达到161万㎡，以前几年的平均消化速度来看，需要两年的消化时间​

    从2012年——2013年商务市场库存走动图可以看出，商务市场累计库存在12年10月由供小于求转发为供大于求。2013年销售火热，有个别月份甚至供不应求，但是结合全年来看，商务用房库存量仍然较大，且在持续增长。​

    【二手房市场情况】​

    二手房市场全年成交44560套，同比上张69%，二手房成交均价6903元/㎡​

    2013年(1-11月)郑州市二手房成交44560套，与12年成交套数相比上涨了69%，其中住宅成交43568套，上涨70%，今年1、2月份受春节影响成交量有所下降， 3、4月份受房产税征收影响，二手房市场火爆，其他各月较为平稳。​

    价格方面：受新房市场影响，二手房价格水涨船高，2013年11月二手房均价6903元/㎡。从图表反应来看，二手住宅在二手房成交中所单比重较大。​

    【郑州市各物业市场整体状况】​

    2013年总体市场量价齐升，但供应激增，库存达历史最高，住宅供大于求的趋势日趋明显，商业市场需要专业的产品定位和运营来引导价值回升，商务开发仍面临较大的供求压力和价值实现瓶颈​

    市场小结​

    住宅：量价齐升、供需平衡 2013年与商品房市场一致，同样量价齐升，价格为7410元/㎡，但销售量趋稳，为786万㎡，连续三年供求差距逐年缩小，2013年供需比在1.05左右，供求趋于平衡。

    商业：量价齐跌、消化不良 近五年量降价升，供应递增，销售递减，至2013年供需比已超过2，价格在连续四年的快速上涨后，至2013年价格稍有回落为15785元/㎡，而库存达171万㎡，以目前的消化速度，需要近三年的消化周期。

    商务：量升价跌，以价换量 销量为140万㎡，为九年来最高，而价格在连续四年的惯性快速上涨，至2013年略有回落， 为11818元/㎡ 。在商务市场萎靡的情况下，开发企业多选取以价换量，来消化库存，但目前市场库存仍较大，约161万㎡。​

    市场预判​

    健康发展 随着郑州市扩容扩建，尤其是周边区域的大片开发，供应量仍将大幅增加，而客户广度同样增加，在房地产市场趋于健康化发展的情况，消化速度趋稳，置业范围扩大，供求平衡的趋势日趋明显。​

    价值回归 由于前几年住宅限购调控，其实质是去投资化，大量资金转移到商业地产，形成投资泡沫，而目前是处于去泡沫化阶段，预计在商业市场逐渐理性后，商业价值将再次得到提升。而对于开发企业来说，商业地产的开发，将会更加谨慎，对于没有前期产品定位规划以及运营考虑，仅以销售回现为目的的项目，将面临极大的市场风险。​

    分化加剧 郑州内围发展区、外围发展区有较多商务和类商务产品规划开发，将继续增加市场供应，在市场需求远小于供应量的背景下，2014年的商务市场仍有可能是以价换量，部分地段好、品质高端的项目可能实现高价，如企业独栋类产品和东区龙湖的写字楼开发。

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