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　　教你怎么买对房

　　随着限购、限贷政策持续进行,打着不限购、不限贷旗号的商业性质公寓大行其道,从去年下半年开始,各种被精心包装的公寓单位更是遍地开花。

　　由于目前市面上的公寓供应量大,并且商业性质公寓的使用年限只有40至50年,比住宅单位的70年要短得多,因此商业性质的公寓产品售价要比同地段的住宅 单位低。如最近刚推出的越秀区楼盘御东雅苑,其小复式公寓的售价大概为3.8万元/平方米,住宅单位售价则去到约4.5万元/平方米。再如琶洲的大型楼盘 保利天悦,公寓单位均价为2.6万元/平方米,但洋房的售价就要去到4万-5.5万元/平方米,价格相差悬殊。

　　公寓在“限时代”优点显得更加突出,不过专家指出,到底选择购买商业性质的公寓还是普通的住宅,还得因人而异,商业公寓自身的硬伤需要注意。■新快报记者 谢蔓

　　购房对象:首次置业者

　　买公寓不占购房名额,但不能落户

　　近日记者收到身边几个单身贵族朋友的求助,纷纷打听华南板块的商业性质公寓买不买得过。“实在不想再租房了,想有个自己的窝,但总价想控制在100万元, 撑死110万元,首付30万左右。看过很多二手房不仅可选择的少,而且觉得真心不值。番禺华南板块小面积的公寓单位,单价1.4万元左右,四五十平方米的 单身公寓首付五成正好三十万左右,买这个靠谱吗?不知道自住如何?升值前景又如何?”不知该如何选择的黄小姐不停地向记者询问。

　　对于自住买家来说,像黄小姐这种首次置业者,在适合的地段购买一套小公寓用于自住,除了一般商业公寓的水电费要比住宅单位贵一些,物业管理费也可能收费更 高,有些公寓单位不能使用明火煮食之外,商业性质的公寓用来居住和普通的住宅区别不大,比租房的生活也要更安稳。如果首次置业者购买公寓只是作为一种过 渡,以后结婚准备再买大房的,商业小公寓是个不错的选择。购买了公寓之后,不会占用自己的购房名额,日后再购买住宅,仍然可以以首次置业者的身份申请首付 最低三成的房贷。

　　不过,如果说水电费、是否能明火煮食这些都属于“小事”,而四五十年的产权大限又太远的话,户口问题,需要首次置业的买家重点关注。商业性质的公寓不能入 户,住宅单位却可以。如果单身的首次置业买家属于集体户口,又想将商业公寓作为婚房的话,那么请注意了,目前广州规定集体户口的市民在结婚时需要把户口迁 出。除非另有可以迁入户口的方法,否则购买了商业公寓想在结婚后把自己的户口迁到公寓是不可能的。同时,如果市民近期有结婚、生子的打算,更是不建议购买 商业公寓作为自己的唯一住房。商业公寓不能入户,业主的子女不能拥有楼盘所在地的户口,当然也就失去了入读地段小学的资格。

　　业内人士指出,目前老城中心一些名校附近有不少商业性质的公寓单位在售,正由于商业公寓单位不能拥有学位,因此售价要比同地段的住宅楼盘低不少。除非买家在同地段拥有带学位的住宅单位,购买商业公寓只是为了改善居住或投资,否则要慎重。

　　购房对象:多次置业者

　　投资公寓贷款门槛低,但转手税费高

　　对于二次置业甚至是多次置业的买家来说,商业性质的公寓首付最低五成,比二套房住宅首付最低七成要低得多,并且商业性质的公寓也不限购,不用担心购房名额的问题。在住宅的投资之路被限购封住之后,很多买家的确就将目光转向了商业性质的公寓。

　　从投资的租金回报看,商业性质的公寓和住宅一样主要由楼盘所在的地段决定。不过值得指出的,如果买家投资公寓是为了等待其升值然后转手获利的话,商业性质公寓转手交易高额的税费是不得不注意的拦路虎。

　　政策规定,住宅二手交易可免收土地增值税,但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率,即按增值额的高低,对增值部分征收30%-60%的税费。

　　另外,商业公寓无论是否居住满五年都要按物业交易总价征收5.5%的营业税。再加上其他转让时需缴纳的税费,通常达到物业交易总价的10%-14%。也就是说,卖出100万元的商用公寓,仅交易时的各种税费就要10万-14万元。

　　可以说,高额税费将增加商用公寓转手交易的难度。以后转手时高于住宅单位的税费,将是投资商业性质公寓的最大风险。

　　不限购商业公寓五“短板”

　　1.土地使用年限短