2013年1-11月份，商品房累计销售面积达304万方，个中住宅销售面积288.53万方，按照本年的月均销售环境，估量全年消化量将与去年持平；

    1-11月份商品房销售金额为94.77亿元，个中住宅销售金额为86.49亿元，凭据前十一个月得销售速度，全年销售金额将达百亿；

     销售价值：价值快速上涨，非住宅类贸易代价再次拔高

    
    按照1-11月份的销售环境，商品房（含保障房）销售均价为3110元，较12年上涨快要400元每平米，涨幅较大；个中非住宅类涨幅最大，1-11月份非住宅类物业销售均价为5105元/平米，较去年每平米上涨1100元；

    从近几年的销售价值来看，整体保持价值上涨趋势，但08、11、13年商品房价值上涨幅度最为明明；

     按照南阳市房管局11月25日宣布的市场警报显示，今朝取得预售的项目有108个（含经济合用房项目），还有114个项目未取得预售资栺，7个新农村改革项目……

     亊实上大部门项目为城中杆改革项目，由于拆迁速度较慢，大都项目未取得预售许可证，从而导致大量数据无法实时存案。但仍有快要半数的项目做出存案，我们仅把经房管部分存案数据做出阐明，取样调查2013年南阳楼市运行环境。预售环境：预售量较去年同期相当，但各月供给不平衡，上半年供给较少、后半年大幅增加。

    
     1-11月，商品房预售10299套，预售总面积为118.27万方，同比增加1.68%；个中住宅预售9470套，预售面积为106.28万方，同比增加4.85%，整体较去年同期相当。

    从各月供给环境来看，前七个月供给偏低，8、9月份供给骤增，10、11月份稍低二去年同期程度，各月供给不平衡，根基泛起前半年供给不敷，后半年供给大幅增加。

     成交环境：下半年成交量高于上半年、大户型成交比例增加

    
    1-11月份商品房成交套数为115.79万方，成交套数9926套，同比变革别离为-6.41%和-22.96%；个中住宅成交面积104.71万方，同比淘汰-5.69%，成交套数为9185套，同比淘汰-9.89%；下半年成交量多于上半年。

    从成交面积和套数的变革环境来看，成交面积变革的幅度小于套数变革的幅度，说明均套面积同比增大，首改及再改类产物成交比例增加。

     供求环境：市场处于根基供求均衡、良性成长状态

    
    除了个体月份供大于求外，大都月份为供小于求，1-11月整体供略大于求，供求比为1.02；

     市场根基供求均衡，成长平稳，保持康健成长。

     量价环境：市场对价值因素回响较大，除贸易用房量价齐跌外，住宅及商务用房以价换量成效明明

    
     商品住房/供求价栺：供求根基均衡，价值前抑后扬，慢慢进入上升通道

    
     1-11南阳市商品房供给106.24万方，存案成交104.71万方，根基供求均衡；从上图可以看出，8月份供给量最大，9月份成交量最大；

    从价值上来看，上半年略微下降，下半年慢慢企稳回升，整体上价值处于上升通道。

     商品住房/差异价位供求环境：4000-5000是市场主流价值，市场对价栺较为敏感

    
    由图可以看出，3000-6000的价值区间是市场主力供求，4000-5000是市场主流价值；

    从差异价位得成交环境来看，4000以下的价位根基上泛起供不该求，4000-5000供大于求，5000-6000根基供求均衡，6000以上价值成交比例急速下降。

     商品住房/差异套型供求环境：首置、再改类套型供小于求，首改类供大于求，市场分化明明

    
    90-144㎡为市场主流供给面积（个中120-144㎡供求量最大），供给和成交占比别离到达78.42%、69.72%，呈现供大于求的排场；90㎡以下、144㎡以上的套型市场占较量小，但消化量却很快，呈供小二求。

     商品住房/差异套型库存环境：各面积段均处于公道去库存周期，公寓类产物去库存压力大

    
     市场库存量最大的面积段依然是90-144平米，可是由于市场需求量也最大，去库存压力较小；

     144平米以上大户型根基存在于地段、开拓商品牌力较强的项目，好比建业丛林半岛等项目，一连旺盛的再改类需求使项目去化明明，后市去库存压力减小小户型由于前期市场去化不抱负，固然本年去化量有所增加，但后市去库存压力依然较大。

     商品住房/客户环境：客户以区域内为主，但郊县成交比例已远远逾越城区，乡镇进城置业人群数量增加

    
     市场特征之一：大牌房企进入较少，本土企业局限较小

    一、外地房企进入南阳市开拓的不多，今朝仅有建业、常绿、北辰等房企；建业地产已进入南阳市场15年，今朝同时运作两个项目。建业丛林半岛项目已进入第四期销售，而作为建业本年的新项目——建业凯旋广场，从入世之初就在南阳形成强烈回声。作为50万方中型都市综合体，是建业向贸易转型的重要一步，它将与郑州建业天筑一起形成建业地产2013年的两大标杆项目。

     二、 本土较量大型企业有万正、明伦、中达及黄河地产 1、万正地产项目：万正阳光海岸、万正大第宅、阳光海岸、万正广场、万正大帝苑；

     2、明轮地产项目：摩根中央公园、清华园、现代城、商圣苑、都会兰亭、育苑花圃

    3、中达地产项目：明淯新城、宝城天润苑、裕州花圃、方城西席新村、白河首府、天汇故里、清河湾

     4. 黄河地产项目：金桥小区、文秀花圃、长江一号、黄河时代城

     市场特征之二：真正意义都市综合体项目开始大量入市

     2013年，南阳真正进入大型都市综合体时代，新进入项目修建体量40万方以上；今朝除了龙达新天地入市较早已进入销售阶段外，其余项目均已处于前期咨询阶段，可以预见的是一站式综合体已经到来。

    
     市场特征之三：大平层产物供给增加，且销售精采

     在售项目除了建业森枃半岛大平层供给面积偏大外，其余项目主力面积均在180平米以下，而潜在入市项目平层大户型均在185平米以上，有面积增大趋势；从本年销售环境来看，供给/成交为0.75，去化精采加强市场供给大面积的信心。

    
     二手房市场行情：1-11月份，南阳市二手房成交存案面积为50.95万方，同比增加23.37%；成交总金额达112770.26万元，同比增加130.94%；价值整体呈上扬趋势。

    
     二手住宅成交环境：1-11月份，南阳市二手住房成交存案面积为46.41万方，同比增加30.07%；成交总金额达91410.37万元，同比增加138.76%；价值在2月份经验下跌后一路上涨，近年头价栺每平米跨越1000多元。

    
     南阳整体房地产市场总结：

     市场总结：要害词:供求根基均衡、房价慢慢走高、客户分化明明

     供求环境：从存案环境来看，全年根基供求均衡，商品房市场平稳康健成长。但由于南阳市区存在大量城中村改革项目，无疑潜在增加市场供给量，整体来看市场供给富裕，各项目间竞争剧烈，开拓风险逐渐走高；

     价值环境：上半年客户对政策还抱着张望立场，但在全国房价整体上涨的影响下，部门刚需客户放弃期待，旺盛需求的发动，都市指标项目开始率先举高价值，南阳房地产销售价值整体上扬，都市平台价值逐渐举高，今朝都市均价不变在4000-4600元之间，较年头上涨500-600元；

     客户环境：整体来看，客户对价值的敏感度较高，跟着价值的颠簸，成交量泛起反向颠簸；2013年是南阳市场分化最严重的一年，经济实力较强的客户对付价值的敏感度较低，更愿意接管高等楼盘，仍而发动高品质、大户型销售量的走高，部门经济实力较差的客户不得不选择曲线置业，从而发动低价楼盘、小户型销售走俏。

     2014年南阳房地产市场展望

     从宏观情况层面来说，当前国度经济不变成长，但增速下滑趋势明明，相关行业产能过剩难以化解。在“稳增长，调布局”的政策指导下，将来我国经济仍将保持必然速度的增长，东部沿海都市向中西部本地都市转移的趋势将加快举办，雷同于南阳等本地都市将有更多的承接财富转移的时机，从而增加就业岗亭，发动经济一连快速成长，尽而促进都市城镇化加速成长。2014，我们认为南阳站的新的成长起点上，成长动能强劲不减，消费布局也将部断进级。

    详细到南阳房地产行业而言，我们认为在2013年全国形势一片大好的带劢下，南阳作为四线都市具有时间滞后性，这一点也可以从南阳与全国销售环境比拟中可以看出来，估量2014年南阳市场将延续13年下半年的精采销售排场，销售总量及价值仍有必然的上涨空间。

    从消费者来看，南阳郊县进城置业人群仍将是主力，都市人口一连增加。但跟着都市扩容，客户布局产生明明变革，中产人群数量不绝增加，对付高品质类产物需求会进一步增加。

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