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物管收费不再由政府说了算

http://www.xihong021.cn/   2011-03-30 15:33   未知    【字号:  

长期以来,有关物业管理收费的问题一直困扰着众多的业主,也是造成物业管理纠纷的主要原因之一。那么如何更为有效规范物业管理收费行为,增加其可操作性和透明度呢?近日,记者从广州市物价局了解到,国家最新出台的《物业服务收费管理办法》将于2004年1月1日起执行,届时,物业服务收费将告别政府统一定价的模式,各物业公司可以根据自身物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。另外,新《办法》,首次对物业收费方式、物业成本计算标准等做出了新的规定,并让保险费纳入物业服务成本或支出。据了解,广州市相关部门正在抓紧制定实施细则,并将于明年1月起执行。
  
  “政府指导”和“市场调节”并存
  
  按照新办法的规定,物业服务收费将区分不同物业的性质和特点分别实行“政府指导价”和“市场调节价”。其中,各级政府主管部门将根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价和浮动幅度,并定期公布,但是不涉及具体定价,具体收费标准则由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定;而实行市场调节价的物业服务收费,则由业主与物业管理企业在物业服务合同中进行约定,相关主管部门不参与干涉。

  记者从广州市物价局了解到,目前广州物业管理收费存在两种形式:在小区无业主委员会的前提下,由政府给出指导价格,物业管理公司在浮动范围内定价;有业主委员会的小区将由业主委员会和物业公司自行约定。新《办法》推出的政府指导价和市场调节价将更为有效和合理地维护业主的利益,也给了业主委员会和物业管理公司一个更为灵活的合作空间。
  
  计费方式:“包干制”和“酬金制”
  
  新《办法》规定,交纳物业服务费的方式分为“包干制”和“酬金制”两种。“包干制”是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担;“酬金制”是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担。

  物价局相关人士分析说,目前广州大多数物业管理计费方式采用的是一种和“包干制”比较相近的方式,即由业主支付固定的物业管理费用,物业管理公司自负盈亏,物业服务费用构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。也有少数业主委员会组织得比较好的物业,由业主按照实际物业管理开支数额来支付物业管理费用。

  即将实行的新《办法》规定了“包干制”和“酬金制”两种计费方式,把目前国内较为流行的收费方式更加合理化,使物业管理收费进一步规范化。据介绍,今后物业管理企业与业主不管采用哪种方式结算费用,都必须如实在物业服务合同中约定。
  
  九类收费提高收支透明度
  
  此次出台的《办法》还首次公布了构成物业服务成本或支出的九类费用,包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;清洁绿化秩序维护的费用;以及物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用等。成本计算的公开性大大提高了物业管理的透明度和公平性,将极大改变过去小区物业管理费用支出模糊,容易引起纠纷的状况。新《办法》中还规定,物业管理企业应该明码标价,在小区显著位置将服务内容、标准和项目进行公示,实行酬金制的物业管理企业还应该公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次向业主委员会公布收支情况。

  专业人士指出:我国的物业管理收费当中,一直存在着一定的硬性收费,很多地方,业主们交纳了管理费,支配权却在物业管理公司的手上,这也往往成为业主委员会与物业管理公司产生纠纷的根源。新收费管理条例中对成本计算标准的规范化,让物业管理收费有了详细的类别,将有可能使得业主与物管公司更好协调工作。
  
  保险费纳入成本是件好事  
  
  过去,物业公共部分维修等开支大多来自业主们交纳的物业管理费用,但是令人惊喜的是,新《办法》首次将“物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用”列入了物业服务成本或支出的九类费用。

  专家分析说:保险费纳入物业管理收费成本是件好事情,对维护物业管理市场秩序、规范物业管理活动、保护业主和企业的合法权益大有好处。通过保险,今后小区内的公共部分损害甚至是人员受伤,都可由保险公司负责赔偿,业主和物业管理公司乐得清闲,除了减少不可预见的大笔开销外,也不用再为赔偿问题而争纷不断。而众多业界人士也指出:这一新规定出台,让物业管理收费更具有市场操作性,同时对保险公司而言,也不失是个好机会,不妨开设一些有关物业管理的险种,以满足将来的市场需要。

来源: 未知  编辑: admin