图：要从真正意义上解决物业维修基金纠纷问题，关键还不是由谁把钱存到哪去了，而是有没有一种规范的管理机制。　关超／摄

　　南方网讯　在广州纠缠了长达两年的“物业维修基金谁来交”的问题，在上周终于有了基本明确的定论：全由业主交。这就推翻了以往地方政策中规定的由发展商交，或以协议为准。其实，这个结果在６月份中国第一部《物业管理条例》出台时就已成定局，现在广州市正在酝酿的办法也只是可供实施的细则操作方案，按国家向各地方贯彻执行的大条例里规定，专项维修资金由业主按照国家有关规定交纳，广州的办法只是为了政策的严肃性和延续性，才格外注明除一种特殊情况：预售证１９９８年１０月１日后核发的，购房者与建设单位在２００３年８月３１日之前签订买卖合同，并且建设单位与购买者未在预售合同里约定由购房者交纳的，专项维修资金由建设单位交纳。其他情况专项维修资金缴交对象均为业主。

　　今年９月１日，第一部国家《物业管理条例》正式实施。２００３年，已经是全国房屋制度改革的第五个年头，也是广东省、市自行出台物业管理条例后的第５个年头，经过多年的酝酿，全国大条例总算出台。而广州市之所以出现较大规模针对维修基金的纠纷和争论，也是由于相关法规的滞后和模糊造成的。回顾整个历程，维修基金的缴交对象却是从发展商单方面缴交向业主单方面缴交演变。

　　焦点背景：交费主体前后历经多次演变

　　１９９８年１０月１日后核发预售证：由开发商缴交

　　１９９８年７月２９日，广东省人大颁布了《广东省物业管理条例》，于同年１０月１日起生效。这份条例第三十二条规定：业主委员会应当设立物业管理维修基金，物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的２％，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属全体业主共同所有。物业管理维修基金由县级以上人民政府物业管理行政主管部门设立专款账户代为管理，不得挪作他用。

　　１９９９年８月，广州市以市国土局、房地产管理局的名义下发了《关于加强我市物业管理的通知》，对专项维修资金的缴交作了两条规定：第一，商品房预售许可证在１９９８年１０月１日前核发的，购房者按购房款２％缴交维修资金（第一次３０００元，以后按每月１元／平方米交纳），由物业公司代收后再存到政府主管部门指定银行。第二，商品房预售许可证在１９９８年１０月１日后核发的，开发商按物业总投资的２％缴交维修资金，并规定在业主入住时资金缴交应达到１％以上，移交管理权时缴足２％。

　　缺口漩涡：“０１年办法”留下纠纷隐患

　　如果按照以上两份文件，广州市民买了预售许可证在１９９８年１０月１日后核发的商品房都是不必自己缴交维修基金的。但后来出台的《广州市物业维修基金管理暂行办法》和２００１年２月生效的《广州市物业管理办法》在这一内容的规定中却细化成这样的条文：“商品房预售许可证在１９９８年１０月１日后核发的，建设单位应按物业总投资的２％缴交物业维修基金。建设单位与购房人对物业维修基金的缴交另有书面协议的除外。”

　　正是这句“另有书面协议的除外”的四十六条成为了后来执行上的缺口，使这份原本意在让开发商承担更多义务的条文前功尽弃，因为后来许多发展商都没有把物业维修基金打入楼价，而是与购房者书面协议另行计收。当越来越多的发展商选择协议（其实就是要业主来交）而与业主“火并”升级时，这个小小的缺口就像满载着一个蓄水池的重量开始形成漩涡，越卷越大。律师也表示无奈，因为合同大于法。

　　２００２年８月，在物业维修基金问题备受关注的背景下，广州出台了征求意见稿，对物业维修基金的缴交问题作出了一些改动和增加条款。最显著的变化是，将条例的开发商“按物业总投资的２％，一次性划拨给业主委员会”，改为“业主应当逐月按不少于所缴纳物业管理服务费的２０％的比例缴纳物业维修基金，在达到一定比例后可暂停收取，当不敷使用时，经业委会同意，由相关业主按议定的比例续缴”。从这里来看，在政府部门的行文中物业维修基金的缴交对象已经开始进行角色转换了。

　　国家规定：由消费者缴交

　　１９９８年１２月，国家建设部、财政部曾颁发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，自１９９９年１月１日起实行。当中第五条就已经规定：商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定，购房者应当按购房款２％—３％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。　

　　正是因为有这样一份国家出台的办法，广州市政府部门有关人员称一直以来都应该是由业主交的。但实际上，１９９９年以来，广州市都是按省条例的相关规定执行的。

　　２００３年９月，国家首个《物业管理条例》正式实施。当中再次明确了物业维修基金由业主单方面缴交。

　　焦点结果：业主买单结束争议

　　８月２８日，在国家第一部《物业管理条例》正式实施之前，广州市有关部门表示，要对物业专项维修基金初期制定的一些标准和操作方法进行修订，酝酿出台新的政策规定。而新政策的两大要点就是：除一种特殊情况外，专项维修基金缴交对象均为购房者；交纳标准按不同用途的单位面积为标准计算。第二天，各大报刊都打出了类似“房屋维修金拟全由业主交”的标题，宣告那个“特殊情况时期”即将结束。

　　此外，据称省建设厅正在抓紧制订《业主大会议事规则》、《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《物业服务合同》、《业主公约》等示范文本。两年内，广东省将依国家《条例》的实施情况再修编地方性法规和有关规定，在过渡实施阶段，与国家《条例》的规定不一致的内容，按《条例》的规定执行。

　　焦点关注：为什么变成全由业主买单？

　　如果没享受过权利的幸福，也就不知道失去权利的落寞。恐怕中国许多城市的业主压根就没像广州业主那样，曾经有过由发展商支付物业维修基金甚至只是有协商可能性的幸福时光。在广州这段特殊时期即将过去之际，市民不禁在问，当初这种规定是怎么来的？为什么会变成今天这个样子？

　　说法一：原本就该谁受益谁维修

　　广州市国土房管局物业管理处处长文靖表示：专项维修资金是房屋使用过程中发生的费用，权、责、利三方面都由业主所有。在这个立场上，原本就应该谁受益，谁维修。业主享受了房屋这一商品，就应该承担维修的责任，因为使用过程中必然会有自然损坏的。既然专项维修资金是一个后期房屋使用过程发生的费用，就不能拿到前期建设过程中来承担责任。但需要说明的是，保修期内的维修责任一定是发展商来承担的，保修期内若有损坏，发展商必须负责维修。

　　说法二：合同大于法

　　为什么当初广东省和广州市的相关规定中会让发展商来缴交物业维修基金呢？文靖表示，其实国家一直都强调由业主来支付的，１９９８年１０月建设部的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》里已经写明购房者应当按购房款２％—３％的比例向售房单位缴交维修基金。广东省的规定是１９９８年７月制定的，为何制定由发展商来交原因我们不清楚。广州市是在１９９９年接管这部分工作的，一直执行省里的规定，但作为一个具体管理操作的部门，我们一直都认为修缮责任应该由业主来承担。

　　为什么广州市在２００１年《广州市物业管理办法》中多出了“除书面协商之外”的字句呢？文靖表示，合同的自由度是很大的，我们必须留给双方应得的权利，而且，即使省市规定里没有这句话，如果合同上双方约定由业主来交，还是要以合同为准。

　　各方反应：

　　发展商没有喜出望外

　　虽然是正在酝酿新办法的过程中，但变化的原则基本如此。这笔费用的发生原本与物业管理公司关联并不大，但却有着千丝万缕的关系，尤其是后期操作过程的碰撞。发展商虽然是明正言顺卸下了重担，但采访时却并没听到他们喜出望外的声音。

　　回归法律是好的

　　广州城建开发物业有限公司副总经理刘一声表示，专项维修资金由业主交是对的，因为这笔钱相当于房子的养老金，业主是业权人，也应该承担房屋使用中的维修义务，这是对法律的回归。

　　当记者就此问题向一位大型发展商负责人致电时，对方第一个反应就是，能不能不接受这个采访啊？其表示，这个问题许多发展商都不愿意回答，因为太复杂，以后也会出现许多遗留问题，维修基金的操作发展商和业主理解也不一样。其实很多发展商跟小业主一样，对这笔钱的问题处在懵懂状态，很多问题是今后要面对的。

　　另一位中型发展商负责人也不愿多谈，只说等“新办法”出来看操作细则。

　　希望更细化

　　那么转换一个角度，发展商的工作人员也有相当部分同时是业主，站在这个角度又如何看待正在酝酿的“新办法”呢？一位发展商负责人回答说，维修基金在广州好像没有专管部门，维修基金光说有这笔费，但怎么用，相关的规定不够全面、不够细致，比如说一栋大楼，出现什么情况需要维修，要不要修去问谁，谁有权同意花多少钱，谁来联系维修事宜，谁来监管这笔钱到底怎么用了，也没有人审核。

　　该负责人还表示，自己手里到现在也没有那张记者问到的物业维修基金农行卡，但其小区的物业管理公司好像有这笔支出，专门用于小区的维护和维修的，至于维修费用是谁出的，是不是动用了那笔维修基金，他表示不知道。

　　操作有难度

　　按照国家《物业管理条例》和广东省、广州市的相关规定，物业专项维修资金的动用需要有业主委员会很大程度的介入甚至决定。但广州城建开发物业有限公司副总经理刘一声表示，按目前情况看，广州市楼盘中已经成立业委会的不多。但关键还不是由谁把钱存到哪去了，而是有没有一种规范的管理机制，维修资金的使用能反映全体业主的意愿，使用的过程能保证程序合法、操作专业，使用过程能有人来监督？业委会不是企业，没有账号，没有经济担保。一旦维修资金真要用的时候，比如这两天打台风，楼体设施有些受损，但未必全部业权人都愿意出钱维修，可出于市容和安全考虑，就应该有专门的机构要求其进行合理维修。

　　业主担心钱不到账

　　海珠区某楼盘业主梁小姐开始并不明白为什么缴交对象一下子会变过来，希望弄明白为什么政策会跟以前矛盾。政府解释清楚了，她可以接受。但如果新办法仍由发展商代缴她表示不信任，说到底这笔钱是业主将来自己用，经过发展商转一次手，说得不好听，很容易有去无回。如果政策要求这样做，她只能表示无奈，建议取消代缴规定。

　　白云区某楼盘业主方先生则提出，自己缴交的物业管理费中好像已经有负责维修这部分了，再交维修基金费会不会有点重复？多年后房子旧的时候，维修费用可能会大增，到那时钱该怎么汇集呢？希望新办法中也有细致的指导条文