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商业地产抬头:不受调控 通胀驱使热钱涌入

http://www.xihong021.cn/   2011-03-30 15:33   每日经济新闻    【字号:  

每经记者 朱玲 发自广州

12月17日,广州万达广商业综合体正式揭开面纱,其中包括酒店、写字楼在内的商业项目在不到一年的时间内全部销售一空。

商业地产逆势走俏这样的情况不仅出现在广州这样的一线城市,近期重庆、合肥等市场均有临街商铺被抢购的一幕。

“住宅市场政策多变,其租金涨幅又跟不上房价涨幅,年回报率明显低于商铺租金回报率。”广州恒海地产经纪白杨告诉记者,像广州白云区这样均价才5万元/平方米的临街商铺,价格低、升值快,转手就可大赚,出来以后基本都能销售一空,非常受欢迎。

有业内人士指出,住宅市场的持续调控导致商业地产成为房地产商、投资客避险的洼地,在通胀的宏观背景下,其中虽有泡沫但远未到临界点,具有相对较大的升值空间,在政策等利好支持下,商业地产仍有望继续抬头。

投资客一次性扫货30套

“现在住宅市场一个月都很难成交一单,我们都改推商铺给客户。”白杨告诉《每日经济新闻》记者,现在住宅市场受政策影响较大,业主惜售心理很强,市场房源少不说,即使放盘的业主也总是反反复复,情况不好的时候两个月都成不了一单。

“现在反倒是商铺很旺,特别是临街商铺,基本上进入市场就可以在当天转手交易。”白杨表示,“9月份我的一个老客户一口气扫下广州老区某楼盘一层30余套临街商铺,由于和开发商有交情,以低价2.8万元/平方米入货,11月份的时候就以3万多元/平方米出手,现在就剩下3~4套。”

“这些人置业似乎根本不受政策限制,他们手上资金极其充裕,为了保值增值,哪种产品投资回报率高,就会投资哪种。”白杨表示,由于住宅租金的涨幅跟不上房价的上浮,因此整个12月份以来,商铺的成交要高很多,这主要是因为它有着相对稳定的回报率。相比之下,一套价格100万元、月租3000元/月的住宅,一年的租金收入也就3.6万元,租金回报率仅为3.6%。“但目前商铺的回报一般来说都有5个百分点以上,且每年非常有规律地递增大约5%,特别是那些门面宽的临街商铺,一出来基本都能当天转手。比如在广州员村地段,62平方米的商铺报价10万元/平方米,价值约为620万元,月租可到3万元/月,一年收入可达36万元,回报率达到了5.8%。”

白杨透露,去年年底有客户以1800万元购置广州市区一商铺,目前该商铺已升值到2500万元,客户一年的租金收入都可以达到100万元。此外,像广州白云区这样均价才5万元/平方米的临街商铺,价格低,升值快,转手几乎可以翻倍。

据相关数据显示,11月广州商铺新货约13万平方米。第三季度,广州一手商铺市场新货供应接近35万平方米,环比上升六成,同比激增204%;其中一手商铺成交量相比第二季度上升48%,广州中心区域环比上升超过五成,同比飙升116%。

房企逐鹿商业地产

一边是投资客热炒商铺,另一边地产大鳄也看到了商业地产的甜头。12月17日,记者走访广州万达广场时获悉,其总建筑面积达50万平方米的商业综合体项目中,公寓写字楼等项目早已销售一空。万达集团董事长王建林更是放言,明年将有17个万达广场在全国开花落地。

在商业地产领域游刃有余的万达集团迫不及待地在全国跑马圈地,是因为受到了巨大的压力所致。目前,像万科、保利、合生、富力、龙湖这类以住宅为主业的地产大鳄已经纷纷开始涉足商业地产,且不少企业都将商业地产作为未来新的盈利增长点。

随着楼市调控的逐渐深入,商业地产势头锐不可当。12月14日,万科取得的东莞第三高楼项目正式举行奠基仪式;同日又以2000元/平方米、总价5.48亿价格进一步增加珠海商业用地;此前在9日,该公司还曾在深圳盐田斥资近30亿元夺得6幅地,欲打造城市综合体。

积极开拓商业地产,这或许也验证了万科总裁郁亮在去年年底所透露的未来3年将开发20%的持有型物业的说法。

无独有偶,本月12日,花样年控股集团有限公司宣布以2.8亿元成功投得南京市的一块商业用地;而在11月份,合生创展仅在商业地产圈地上就斥资80多亿元。

“在行业面临深度调控之下,开发商不得不寻求房地产行业的多元化发展。今年以来一系列的调控政策均针对住宅市场,不少开发商加大商业地产、旅游地产等持有型、经营类物业的投资比例,既规避风险,又可为企业带来稳定的投资回报。”合富辉煌首席市场分析师黎文江对记者表示,今年调控政策频繁,但大开发商基本提前一个月完成全年任务,但预计2011年在中央实施稳健货币政策的调控下,开发商对销售回款的依赖程度会提高。

“若成交持续回落,预计明年下半年开发商资金链将会紧张,开辟商业地产也成为对住宅调控政策避险的办法之一。”

通胀之下保值功能被看好

“商铺投资受当前政策的干扰较小,目前为止都是贷款五成,税费相对稳定。”房产经纪白杨认为,一些投资客长期有闲钱,资金随时都可以周转,在通胀环境下既能达到保值的目的,同时又实现了资产升值。

据国家商务部最新数据显示,2010年11月,国内实际利用外资出现大幅增长。其中在房地产领域,外资投入持续增高,1月~11月中实际利用外资达201亿美元,同比增长48%。国家相关部门负责人也对媒体表示,外资对商业地产的需求,特别是中心城市商业地产的需求增加,这一现象是客观存在的。

不少机构就此分析认为,外资热钱涌入商业地产,将在很大程度上滋生泡沫。“近期商铺成交确实非常活跃。”中原地产三级市场发展中心总监刘广浩认为,主要问题还是在于很多有闲钱的人没有投资渠道,由于股市动荡,楼市遭遇政策持续调控,投资的资金只能瞄向了商业地产这一块。

一直以来,商业地产资金沉淀量大,回报周期长,导致开发商开发成本高,资金周转率低。一旦遇到经济环境恶化,例如2008年的经济危机,类似写字楼这样的商业地产市场租金会一直萎靡不振。

不过刘广浩认为,目前在通胀日益加剧的大环境之下,就目前的投资渠道而言,商用物业无疑回报更稳定、抗跌性更好。“每种投资都是有风险的,尽管如此,相比住宅市场而言,商业地产的泡沫可以说还远没有达到破裂的临界点,广州一段时间内仍会出现商住倒挂的现象。”刘广浩表示,仅从不动产的角度考虑,相比住宅而言,长远投资商用物业的价值优势更为明显,但需慎重考虑商用物业的产权状况、地段位置、业态分布以及物业运营团队等因素。

来源: 每日经济新闻  编辑: admin